【編者按】7月16日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第14屆年會(huì)上發(fā)表演講時(shí)指出，中國樓市沒有泡沫，房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上升。最簡單的道理，貨幣是持續(xù)的貶值。但短期內(nèi)，他同意房地產(chǎn)形勢會(huì)下滑。

中國企業(yè)家微信ID：iceo-com-cn

任志強(qiáng)：

城鎮(zhèn)化是不可避免的，中國是否有泡沫，我認(rèn)為是沒有的。我們可以看看其他的國家，已經(jīng)發(fā)生的城鎮(zhèn)化的過程，從50%到70%的比較過程中，在非公有化的過程中，他們用了40到50年的時(shí)間，但是我們可以看一看日本和韓國的情況，他們?cè)诠�業(yè)化迅速提高的過程中，把城鎮(zhèn)化的人口從50%提高到70%之間的速度和時(shí)間大大的縮短中國會(huì)是怎樣的情況，城鎮(zhèn)化的速度和進(jìn)展過程，跟我們要討論的方法論是密切相關(guān)的。中國1978年到現(xiàn)在，從20%的比例提升到30%，大概是15年的時(shí)間，這是非常緩慢的過程。1995年的時(shí)候是20%左右，中國在此之前改革的速度比較慢，因此十一屆三中全會(huì)讓農(nóng)民工解放出來，讓大家開始進(jìn)城，或者是以農(nóng)業(yè)為主的行業(yè)。40%的城鎮(zhèn)化我們用了六、七年，45%到50%我們用了二、三年，超過50%到60%我們用了9年的時(shí)間，每年增加3%的城鎮(zhèn)化。2020年中央要求達(dá)到60%的城鎮(zhèn)化，我估計(jì)2018年就可以實(shí)現(xiàn)，2030年城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，我估計(jì)2025年就會(huì)實(shí)現(xiàn)，會(huì)提前5年，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也在說，中國的城鎮(zhèn)化率因?yàn)楦母锏膯栴}而逐漸放緩。因?yàn)檗r(nóng)村的勞動(dòng)力在目前的階段，就業(yè)人口出現(xiàn)了下降，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力減緩，我不太同意這樣的觀點(diǎn)。城市化發(fā)展的過程是總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程，如果我們能夠保證6%到7%的增長速度，無疑這種城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度是不可避免的，不要認(rèn)為10%才是增長的，我們看看德國、美國等發(fā)達(dá)國家，他們每年2%到3%也是迅速的增長，差別在于，大城市的城鎮(zhèn)化率超過了60%，二線城市達(dá)到了50%，三線城市的城鎮(zhèn)化率是30%左右，為什么說房地產(chǎn)在一、二線城市之間出現(xiàn)了分化，這跟城鎮(zhèn)化率有關(guān)。城鎮(zhèn)化率不斷提高的時(shí)候，持有的物業(yè)不斷的提高，買賣物業(yè)比例不斷的下降。城鎮(zhèn)化率逐漸提高的時(shí)候，持有物業(yè)不斷的提高，以持有物業(yè)和商業(yè)物業(yè)為主。人口增長的過程中，持有物業(yè)也是不斷提高。

有一種觀點(diǎn)說，人口不斷的增長，我們無法在城市中生存。我們發(fā)現(xiàn)北京的人口不斷的增加，人口密度處于全國第一，北京還有很大的余地，即使上海也是這樣的情況。陜西只有西安一個(gè)城市，因此城市人口密度是最高的，如果詳細(xì)的分析的話，只是認(rèn)為一、二、三線城市人口密度最高，為什么這些城市人口如此的擁擠，因?yàn)楹诵膮^(qū)的人口密度很高，北京的情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過倫敦、紐約、東京，甚至超過了香港，達(dá)到了4萬/平方米，除了核心區(qū)之外，不是這樣的形成，因?yàn)楸本┯刑彀查T、中南海、故宮等等，大型阻礙交通的建筑，核心區(qū)出現(xiàn)了一些問題。

是不是城鎮(zhèn)化的過程中，所有的城市都是這樣的，不是的。從我們國家來看，1990年的時(shí)候，城鎮(zhèn)建設(shè)率是1.9萬平方公里，現(xiàn)在是4萬平方公里，農(nóng)村宅基地大概是17萬平方公里，是城市的4倍以上，尤其是90年后，城市人口不斷的增加，農(nóng)村人口不斷的增加，但是農(nóng)村的宅基地不斷的增加，從12萬平方公里增加到17萬平方公里，增加的速度比城市所有建筑發(fā)展的速度還要快，因?yàn)槲覀兊膽艏�制度和土地制度不合理造成的。我們可以看到�?990年開始，城市建城區(qū)增加了3.5倍，但是人口增加了2.2倍。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了城市建城區(qū)的需要，如果將建城區(qū)的情況改善會(huì)是怎樣的，所有討論的問題，包括十年來房地產(chǎn)存在的問題不存在了。1960年的時(shí)候，全世界城市中居住的人口不到10億，1950年是7億人口，現(xiàn)在是多少人口，到1980年我們看到千萬以上的城市不斷的增加，現(xiàn)在城市的人口是39億，中國還要增加3億，印度要增加4億，尼日利亞要增加2億，三個(gè)國家就要增加9億的城市人口。在1990年的時(shí)候，我們看到，世界上超過1000萬的人口是10個(gè)，到了2000年達(dá)到了28個(gè)，為什么增加了18個(gè)千萬以長的城市人口，全球來說，亞洲最多，占了16個(gè)。其他洲分別是一、二個(gè)。

人口最多的東京已經(jīng)達(dá)到了3800萬人，東京在20年前就已經(jīng)開始出現(xiàn)了的房產(chǎn)泡沫，當(dāng)時(shí)的城市人口是2000萬，現(xiàn)在變成了3800萬人，東京開通高鐵的時(shí)候，希望將東京的人口轉(zhuǎn)移到大阪，結(jié)果大阪的人口到了東京，因此東京開始嚴(yán)格的限制，就像中央提出的大城市的人口要嚴(yán)格的限制，結(jié)果東京的人達(dá)到了3800萬人。我們認(rèn)為中央政府有政治的能力，全力限制人口。沒有看到經(jīng)濟(jì)自然增長的過程中，城市在不斷的發(fā)展，如何想禁止都止不住，有60億人口會(huì)進(jìn)入城市的，到2025年的時(shí)候，中國的城市化率超過70%的時(shí)候，世界的大城市也會(huì)增加很多個(gè)，中國千萬人口城市也會(huì)不斷的增加，盡管我們不想這樣發(fā)展，實(shí)際上人口調(diào)查也是這樣的。人口增加的過程中，房屋蓋得更加的多，人口不變的情況下，家庭小齡化，三口以上的人口占到了70%，過去只有40%，在五口到六口之前，十年間增加了很多，三口以上的家庭數(shù)量增加很多，家庭的總數(shù)量迅速的增加，不是人口數(shù)量，而是家庭數(shù)量，例如二個(gè)人的家庭，離婚后就變成了兩家，基數(shù)增加了一倍，這個(gè)因素是未來房地產(chǎn)發(fā)展過程中導(dǎo)致住房增加和存量關(guān)系的條件。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家討論存量的時(shí)候常常忽略了一個(gè)問題，認(rèn)為現(xiàn)在新建的面積中有巨大的存量，因此將2009年到2013年銷售面積和竣工面積列了出來，銷售面積是55億平方米，竣工面積是43億平方米，銷售面積比竣工面積多了10億平方米。注意，竣工面積不是都可以銷售的面積，15%到30%是不可以銷售或者是沒有列入銷售的面積，比如說車庫、人防、機(jī)房，送給街道辦事處的各種配套住房等等。如果扣除了15%后是怎樣的，我們又多出了6億平方米，我們?cè)龠M(jìn)行計(jì)算，竣工面積還有一部分是不賣的房屋，例如將大量的房屋用于出租�，F(xiàn)在我們出租的面積大概有12億平方米，大連萬達(dá)有多少，竣工面積有多少是已出租面積。再扣除以后我們可以看得到，鐘偉先生現(xiàn)在講現(xiàn)在有5、6億平方米的新開工面積，按照去年的存量計(jì)算有56億平方米，現(xiàn)在預(yù)售的面積超出了24億，還剩下不到30億，再扣除15%不可銷售的面積和已出租的面積，因此不用，這里面還包括保障性住房的面積。50多億平方米的面積需要賣五、六年才銷售完嗎，可能早就賣完了，安徽合肥最近有一個(gè)報(bào)告，你們可以在互聯(lián)網(wǎng)查詢到。安徽政府說，我們不取消限購，因?yàn)闆]有房可以賣，所有的在建房屋都已經(jīng)銷售完了。這個(gè)數(shù)字告訴我們，為什么歷年竣工面積不斷的下降，過去30%的面積是竣工面積，現(xiàn)在如果扣除了當(dāng)年新開工的面積，從34%下降到24%，如果計(jì)算當(dāng)年新開工的面積，只有15%的話，只有900萬套，新開工面積有很多，或者是新開工或者是沒有建設(shè)，意味著大部分面積是停工的，例如一個(gè)開發(fā)商報(bào)了30萬，可能分3年開發(fā)，因此無論如何都無法計(jì)算出竣工率的。如果只有15%的竣工率，說明這個(gè)樓要六、七年才可以建成。因此從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來說，我們無法找得到有如此多的竣工面積，否則我們的投資怎么會(huì)下降了。

今年的銷售到底減少了多少，銷售額大概減少了8.5%，相當(dāng)于2000億，你們?cè)倏纯矗�貸款增加了16.5%，也是2000多億，銷售面積下降了7.8%，相當(dāng)于2800萬平方米，去年銷售了13億平方米，2800萬平方米就難住我們了嗎？我不覺得。我也不像大家認(rèn)為的那樣，2000多億大家就沒有錢了嗎。有一些想在房地產(chǎn)撈一把的非房地產(chǎn)公司，迅速的進(jìn)入，現(xiàn)在想迅速的退出。這一比例是相當(dāng)大的，我認(rèn)為接近總量的25%，為什么有這么大的量，他們?cè)诖罅康霓D(zhuǎn)讓，他們沒有公司，只有幾個(gè)投資人，弄一塊地和一個(gè)項(xiàng)目，就想趁機(jī)發(fā)財(cái)。導(dǎo)致去年我們的開工數(shù)量很大，也導(dǎo)致去年投資的增長很快，占比是非常大的。

產(chǎn)生泡沫的原因，我個(gè)人覺得有兩項(xiàng)，限購限貸的人群，這部分人群哪里去了，都去境外了。境內(nèi)少了2000億，我們發(fā)現(xiàn)1—5月份中國人購買境外的資產(chǎn)是2000億，這部分人的資金轉(zhuǎn)移到海外了。一，信貸政策來說，個(gè)貸政策產(chǎn)生的擠出效應(yīng)是巨大的，因此使我們受到了影響。第二，保障性住房產(chǎn)生的擠出效應(yīng)，或者是棚戶區(qū)產(chǎn)生的擠出效應(yīng)，2012年落實(shí)棚戶區(qū)的政策，2013年執(zhí)行，2014年供應(yīng)量迅速的增加，這就是保障性住房和棚戶區(qū)住房。

我們看看利率，如果按照0.7%或者是0.8的優(yōu)惠利率，現(xiàn)在執(zhí)行的利率要增長20%，如果開發(fā)商將100萬的房屋賣到90萬，買房的人要支付110萬，所有開發(fā)商的降價(jià)都變成了銀行的利潤。實(shí)際銷售額并沒有因此少付一分錢，除非一次性購買付全款的能力，否則都被銀行吃掉了。銀行整體發(fā)展的過程中，非要央行直接出面告訴四大銀行，要給老百姓一些優(yōu)惠，實(shí)際的情況是怎樣，所有的銀行似乎都不買央行的帳，因?yàn)檠胄泄懿涣苏l當(dāng)行長，而是銀監(jiān)會(huì)管得了，銀監(jiān)會(huì)不說這個(gè)話，他們希望銀行賺更多的錢，因此利益集團(tuán)導(dǎo)致很多人從邊緣區(qū)域變成不能購買房屋，這個(gè)擠出效應(yīng)是非常大的。我們收入的40%用于支付房貸，就是2000元，利率變化后，必須要支付3000元的房貸，如果利率變化的話，從40%到60%，這是巨大的變化。原來是40%的房貸，現(xiàn)在是60%房貸，消費(fèi)者就不能貸款了。40%變成了60%怎么變化的，就是因?yàn)殂y行的貸款太黑了，因此導(dǎo)致相當(dāng)一部分的人被擠兌出去了，我們的需求減少了，因?yàn)榉抠J。如果說美國的房貸是2.5%/年，德國是3.5%/年，英國是3%/年，中國是7%/年，相對(duì)而言，我們要比資本主義國家黑得多得多。

我們說保障性住房，2010年以來已經(jīng)完成了960萬套，已經(jīng)投入棚改資金2萬多億元，一部分進(jìn)入到房地產(chǎn)的投資開發(fā)，一部分沒有進(jìn)入，從總體來說，我們的竣工量大概是3：7，房地產(chǎn)開發(fā)貸是70%，非開發(fā)貸是30%，保障性住房占了40%，商品房是60%。相當(dāng)部分的保障性住房是政府的項(xiàng)目，2013年我們?cè)鲩L20多億新開工量，其中北京大部分隨著商品房用地，逼著你附帶保障性住房。原來可能是50%的用地，投標(biāo)后是70%到90%是保障房用地，商品房沒有了。今年上半年的情況也是如此的，700多公頃的用地中，其中500多公頃是保障性住房，這是北京的情況，真正意義上的商品房不到20%。

大量保障性住房由開發(fā)商建設(shè)，但是我們無法從統(tǒng)計(jì)局的報(bào)表中將保障和非保障分開，去年的20多億有10多億是保障性住房，按照40%計(jì)算，也有8億多平方米是保障性住房。這樣將一部分的剛需擠出去了，一部分的剛需變成了觀望。比如說北京2000多萬的保障性住房有多少人報(bào)名，100戶抽簽一套，北京一年就賣10多萬保障性住房，20多萬戶不進(jìn)入市場，如果中簽就發(fā)財(cái)了，3次不中簽就會(huì)進(jìn)入商品房市場。我們從中看得到，擠出效應(yīng)非常大，現(xiàn)在預(yù)計(jì)是3600萬保障性住房，1200萬棚戶區(qū)改造，兩者加起來是4800萬套，總量可能還會(huì)增加。在五年之內(nèi)，一年有1000萬套保障性住房，一定會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊力。所以市場會(huì)說，我們沒有出什么新政策，為什么會(huì)出現(xiàn)市場的萎縮和房價(jià)的下降，因?yàn)闆]有看到保障性住房的4800萬套對(duì)市場產(chǎn)生的沖擊，鐘偉先生說到了千日變革，我個(gè)人認(rèn)為十八屆三中全會(huì)之后，沒有向前走，而是向回走。例如1998年我們提出了市場化，將中國的福利分配制度變成城市場化，但是今天我們看到的是雙軌制，保障性住房和棚戶區(qū)改造代替了市場化，進(jìn)入和退出的結(jié)果是非常明顯的，為什么房地產(chǎn)市場降低了，因?yàn)橛斜Ｕ闲宰》繉�價(jià)格限制了，因此住房的平均價(jià)格下降了。2007年之后我們關(guān)注保障，過度的保障抑制了市場。中國政府將市場的房屋變成了福利房，應(yīng)該福利化變成了市場化，這就是住房。1998年住房市場化，應(yīng)該由市場來解決住房。是否沒有保障，應(yīng)該是居住權(quán)力的保障，如果居住權(quán)力變成了福利化和財(cái)產(chǎn)化，這就是混合制度，這就是倒退，這就是福利分房的制度，沒有房的人會(huì)大罵，福利分房多好，這樣是不會(huì)有市場經(jīng)濟(jì)的，如果破壞了市場經(jīng)濟(jì)，中國未來的經(jīng)濟(jì)也是死路一條。

我們將哪些福利化變成了市場化，例如本來應(yīng)該是教育，但是將它城市場化，用價(jià)格來說話。也是醫(yī)療制度，也將它成了市場化。應(yīng)該保障的是居住權(quán)力，包括廉租房和公租房3600萬的時(shí)候，我認(rèn)為買不起房屋的人享受的福利，實(shí)際的結(jié)果是市場的一種交易，尤其是可以發(fā)財(cái)?shù)慕灰�，政府在賣房屋的時(shí)候，可以收回多少。這種行政干預(yù)對(duì)市場的掠奪，變成了最大的市場障礙。我個(gè)人認(rèn)為，什么新秩序，就是告訴你，政府開始重新進(jìn)入市場了，你們小心點(diǎn)。不是市場配置資源，而是政府決定資源的配置。北京既獲得土地的競價(jià)，又要進(jìn)入保障住房，然后再控制地價(jià)。有自主性商品房的價(jià)格予以限制，賣房的時(shí)候再收30%，憑什么。我們搖號(hào)的時(shí)候，政府又將交易成本給了開發(fā)商，政府對(duì)市場的干預(yù)不是減少，而是不斷的加強(qiáng)市場的干預(yù)和掠奪，讓我們的政策看不到任何改革的前景，反而是一種倒退，至少所有房地產(chǎn)市場看到的都是政府行政命令的干預(yù)，而不是救市。市場不斷退步的時(shí)候，我們看到的結(jié)果是，明年開發(fā)下降的時(shí)候，政府說，我用棚戶區(qū)改造拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。很多政府官員說，一定是本末倒置，減少市場的成分，擴(kuò)大政府的手段。用政府優(yōu)勢，阻礙市場正常的發(fā)展，現(xiàn)在面臨的問題恰恰是這樣的問題。

未來幾年常態(tài)是什么，市場的保障是開發(fā)商的想法，今年承辦大量保障性住房的企業(yè)，都沒有發(fā)生資金困難。因?yàn)樗麄兛梢匝杆俚耐ㄟ^搖號(hào)和拍賣預(yù)先預(yù)售將保障性住房的資金收回來，可以利用保障性住房發(fā)多少的債券，已經(jīng)審批的債券，不少于8000億元，我們也用這種方式發(fā)了債券。大家可以看得出來，哪個(gè)開發(fā)商占了便宜，就可以利用其中的部分資金解決現(xiàn)金流的困難，從而擴(kuò)大影響。

最后就成了政府有了更多的發(fā)言權(quán)，也分化了需求，政府認(rèn)為不需要這么多的市場需求，政府可以替代需求，就回到了王石當(dāng)初提到的經(jīng)濟(jì)房該不該有廁所的問題。同樣的道理，如果說房改房和經(jīng)濟(jì)適用房用低標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)的話，下一個(gè)問題是，房屋過了幾年就要拆除掉，我們的住房不是因?yàn)橘|(zhì)量壽命造成的，而是功能壽命造成的。例如五十年代北京有棚戶區(qū)的改造，九十年對(duì)龍須溝進(jìn)行改造，現(xiàn)在又列入改造的項(xiàng)目。他們的使用壽命就是因?yàn)榕飸魠^(qū)不能建豪華的房屋。我們的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)極低，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)很低，導(dǎo)致北京搖號(hào)的自住性住房已經(jīng)有人提出意見，感覺就象監(jiān)獄一樣。因?yàn)檎�府干預(yù)，導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量和實(shí)用功能的下降，我們要將房屋拆除再重新建設(shè)，這種重復(fù)性建設(shè)結(jié)果就是給市場帶來災(zāi)難�，F(xiàn)在有大量的保障住房推出，利潤確是非常低。這種情況可以維持多久，很多地區(qū)一手房讓位給二手房。租賃物業(yè)隨著城市化而增加，服務(wù)已有客戶資源也許是未來經(jīng)營開發(fā)的主流。當(dāng)去年第三產(chǎn)業(yè)的比重超過第二產(chǎn)業(yè)后，除了住宅以外的房地產(chǎn)的供應(yīng)會(huì)迅速的增加，去年已經(jīng)明顯看到，今年也會(huì)看到，投資增速過程中，商業(yè)和辦公樓比例是很高的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高住宅比例。相當(dāng)部分因?yàn)榈谌�比重提高，城市需要增加供�?yīng)量。

我們討論房價(jià)的時(shí)候，認(rèn)為只有住宅的房價(jià)才是房價(jià)，我可以告訴你們，這一輪的房價(jià)還是繼續(xù)上升的，而且是持續(xù)上升的。最簡單的道理，經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該懂的道理，貨幣是持續(xù)的貶值。1990年的時(shí)候，黃金是1800美元，今天是1600美元，原因不是黃金漲價(jià)，而是貨幣貶值，這是最基本的道理，我們不需要討論房價(jià)或者是房屋是否有更多的人需求，從貨幣貶值來看，房屋是否蓋新的，是否是二手房交易，短期內(nèi)，鐘偉說對(duì)了，因?yàn)橛?800萬保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，這一階段的房價(jià)是下跌的，無論是綜合數(shù)還是相關(guān)數(shù)，從而平均后就會(huì)下跌。產(chǎn)生的影響力是，這些房屋太便宜，導(dǎo)致其他的房屋價(jià)格持續(xù)下跌。中國政府是否想將4800萬套變得更多，現(xiàn)在有部分人群是保障性住房保障的，如果加上30%左右的棚改房，中國城市人口60以上是保障性住房解決的。

從此來看，房地產(chǎn)要變城保障性的市場。不是鐘偉說的每年有2.5%的折舊問題，這部分的會(huì)導(dǎo)致第二和第三次的房改，這是一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號(hào)。非市場的容量擴(kuò)大的時(shí)候，必然影響更多的市場關(guān)系，我們無法知道政府的保障性住房出現(xiàn)在什么地方，因?yàn)楹茈y有公開的資料查詢，但是會(huì)在這個(gè)市場中分化需求，導(dǎo)致市場正常的需求不對(duì)。政府要敢于市場的時(shí)候，市場是無法抵抗的，因?yàn)闊o法用透明的信息告訴我們，這是我們面臨最大的問題。房地產(chǎn)市場最大的問題還是政策的不透明，必須要用市場化的方法解決市場的問題，而不是盲人摸象。

任志強(qiáng)再開炮：樓市沒有泡沫 房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上升

2014-07-16 馮寅杰