近幾年，隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，擁有便捷交通的TOD商業(yè)越來(lái)越成為行業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)，由于其具有大規(guī)模天然客流、多重復(fù)合業(yè)態(tài)、滿(mǎn)足顧客多種需求等特點(diǎn)，已開(kāi)業(yè)的TOD項(xiàng)目占據(jù)越來(lái)越多的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也有大量待開(kāi)業(yè)TOD項(xiàng)目。

一、TOD為什么越來(lái)越重要？

1．  TOD的概述

TOD模式廣泛使用的一個(gè)解釋是：以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)（transit-oriented development，TOD）是規(guī)劃一個(gè)居民區(qū)或者商業(yè)區(qū)時(shí)，使公共交通的使用最大化的一種規(guī)劃/設(shè)計(jì)/運(yùn)營(yíng)方式。源于百度的TOD基本概念：「以地鐵、公交干線(xiàn)等軌道交通樞紐站點(diǎn)為中心，以400-800米（約5-10分鐘步行路程）為半徑，打造集出行、居住、商業(yè)、教育、工作、購(gòu)物、公共服務(wù)等功能于一體的混合功能區(qū)，從而形成高效、集約、舒適、綠色的城市片區(qū)中心，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)生活生態(tài)的高度和諧統(tǒng)一�！�

TOD的產(chǎn)生實(shí)際上是生產(chǎn)力發(fā)展和城市化的一個(gè)結(jié)果。生產(chǎn)力發(fā)展意味著交通等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)水平大大提高，特別是多條交叉地下交通軌道的建設(shè)，以及地上建筑的開(kāi)發(fā)，這使得TOD在硬件上得以實(shí)現(xiàn)。城市化是社會(huì)進(jìn)步的體現(xiàn)，但在城市化過(guò)程中，不可避免產(chǎn)生各種問(wèn)題，比如交通通勤問(wèn)題、土地開(kāi)發(fā)利用問(wèn)題。上世紀(jì)80、90年代初，基于對(duì)郊區(qū)蔓延式開(kāi)發(fā)的深刻反思，美國(guó)逐漸興起了一個(gè)新的城市設(shè)計(jì)運(yùn)動(dòng)，后來(lái)演變?yōu)樾鲁鞘兄髁x（New Urbanism）。作為新城市主義倡導(dǎo)者之一的彼得·卡爾索爾普所1992年提出TOD概念，提出以TOD替代郊區(qū)蔓延的發(fā)展模式。

雖然最早提出TOD概念并且開(kāi)展大規(guī)模建設(shè)的是美國(guó)，但實(shí)際上這是城市化的一個(gè)必然方向，在人口密度大、土地稀缺的國(guó)家，TOD更是一個(gè)有效的解決方案，例如日本已經(jīng)形成了豐富的TOD開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，形成了運(yùn)輸服務(wù)業(yè)+商業(yè)+不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的有效協(xié)同，擁有一大批成功的TOD項(xiàng)目，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目。

TOD概念大約在2000年前后引入中國(guó)內(nèi)地，正值各大城市大力發(fā)展公交線(xiàn)路和軌道交通之跡，因此在各大城市中迅速發(fā)展、演變，也出現(xiàn)了一大批在運(yùn)營(yíng)的或在建中的TOD項(xiàng)目。

2．  TOD商業(yè)的優(yōu)勢(shì)

顧名思義，TOD是基于交通的規(guī)劃建設(shè)方式，其核心優(yōu)勢(shì)就是便利的交通，它是區(qū)域甚至是城市的交通樞紐，這就意味著它有天然的流量，在流量為王的存量商業(yè)時(shí)代，更為難能可貴。當(dāng)然交通的流量轉(zhuǎn)化為商業(yè)的流量，還需要有大量的精細(xì)化工作要做。

有了交通的便利和流量的加持，自然帶來(lái)多業(yè)態(tài)和多品牌的聚集，并且實(shí)現(xiàn)吃喝游購(gòu)?qiáng)实确矫娴幕パa(bǔ)，同時(shí)布局又具有立體化、層次豐富的特點(diǎn)。這些又反過(guò)來(lái)吸引流量的轉(zhuǎn)化，形成良性循環(huán)。

優(yōu)秀的TOD商業(yè)，往往形成了“生活圈+通勤圈+商業(yè)圈”三圈合一的發(fā)展態(tài)勢(shì)，TOD商業(yè)也因此從城市生活的“加分項(xiàng)”到“必備項(xiàng)”。

二、TOD商業(yè)成功的要素有哪些？

成功的TOD項(xiàng)目很多，例如日本的澀谷（Shibuya）站，號(hào)稱(chēng)“全世界最大的交叉路口”，有多條地鐵線(xiàn)交匯，周邊涵蓋商業(yè)、商務(wù)、文化、產(chǎn)業(yè)、居住、教育等功能。香港的銅鑼灣也是一個(gè)規(guī)模超大的TOD項(xiàng)目，地上交通發(fā)達(dá)，地下雖然只有一條港島線(xiàn)地鐵穿過(guò)，但銅鑼灣站出口多達(dá)六個(gè)，地下四通八達(dá)。周邊寫(xiě)字樓林立，更有多家大型百貨公司及大型商場(chǎng)，包括：崇光百貨、時(shí)代廣場(chǎng)、世貿(mào)中心等。

內(nèi)地的TOD商業(yè)開(kāi)發(fā)雖然起步稍晚，但已出現(xiàn)眾多成熟、大規(guī)模的項(xiàng)目。南京新街口是中國(guó)商業(yè)最密集的區(qū)域之一，被譽(yù)為“中華第一商圈”。其中新街口地鐵站，是地鐵1號(hào)線(xiàn)和地鐵2號(hào)線(xiàn)的地下?lián)Q乘樞紐車(chē)站，建筑面積7.65萬(wàn)平方米，擁有24個(gè)出入口。地下眾多商鋪組成了一個(gè)大型商業(yè)區(qū)域，總體也構(gòu)成了一個(gè)大型的地下交通商業(yè)系統(tǒng)。

即將開(kāi)業(yè)的青島維客星城項(xiàng)目位于青島李村商圈中心地帶，占地面積3萬(wàn)平方米，建筑面積11萬(wàn)平方米，在地鐵2、3號(hào)線(xiàn)的交匯點(diǎn)上，有13個(gè)出入口可直通地鐵與周邊商業(yè)，與地鐵站融為一體，全方位連接城市商業(yè)要素。項(xiàng)目定位“年輕力TOD商業(yè)新標(biāo)桿”，打造“地鐵生活城，流量新主場(chǎng)”。項(xiàng)目周邊公交線(xiàn)路多達(dá)39條，3公⾥內(nèi)居住社區(qū)260個(gè)，覆蓋⼈⼝規(guī)模83萬(wàn)⼈，項(xiàng)⽬3公⾥內(nèi)有地鐵站13個(gè)，公交站166個(gè)，具有天然的流量?jī)?yōu)勢(shì)。

歸納起來(lái)，成功TOD商業(yè)的要素包括：

1. 規(guī)劃：從干線(xiàn)到毛細(xì)血管的全面疏通。例如，地鐵口的數(shù)量和位置，保證乘客（顧客）良好的通達(dá)性。

部分TOD商圈地鐵出入口的數(shù)量

維客星城的地鐵連通以及周邊商業(yè)（G1G2層為商業(yè)，G3G4為停車(chē)場(chǎng)）：

2. 開(kāi)發(fā)：政策助力項(xiàng)目，長(zhǎng)期持續(xù)打磨。TOD項(xiàng)目投入資金量大且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成功的項(xiàng)目都是花了長(zhǎng)時(shí)間和耐心持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

3. 定位：在滿(mǎn)足居民美好生活需求的大目標(biāo)下，又有自己的鮮明的項(xiàng)目特色，特別是是對(duì)于中小型TOD項(xiàng)目，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，交通客流能還轉(zhuǎn)化為商業(yè)客流，定位是較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

4. 復(fù)合：實(shí)現(xiàn)交通、地產(chǎn)、辦公、商業(yè)的協(xié)同。

5. 融合：各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)之間融合互補(bǔ)。

6. 運(yùn)營(yíng)：在硬件條件的基礎(chǔ)上，保持較高的運(yùn)營(yíng)能力，持續(xù)精耕細(xì)作。

三、TOD商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)如何？

1. 站、城、人一體化

從以往相對(duì)線(xiàn)條割裂開(kāi)發(fā)到全面深入融合（例如地鐵出口與商業(yè)的結(jié)合），關(guān)注深層次人的需求的表達(dá)，打造出家和辦公室之外的第三空間。

2. 沉浸式體驗(yàn)

體驗(yàn)是商業(yè)留住顧客的手段，是顧客來(lái)場(chǎng)的理由。通過(guò)體驗(yàn)提高轉(zhuǎn)化率（如更便捷的交通通道與商業(yè)通道的連接），增強(qiáng)用戶(hù)粘性，將過(guò)客轉(zhuǎn)化為留客。

3. IP+商業(yè)

IP與商業(yè)的融合是近幾年商業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，TOD商業(yè)具有體量和場(chǎng)地優(yōu)勢(shì)，更易于將動(dòng)漫、景點(diǎn)等與商業(yè)融合。

4. 年輕力

地鐵客流以年輕人為主，作為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，有了年輕人，更要有年輕力，通過(guò)藝術(shù)感知、次元文化等形成吸引力。

隨著土地資源日益稀缺，商業(yè)體開(kāi)發(fā)成本日益提高，具有流量?jī)?yōu)勢(shì)的TOD商業(yè)必然占據(jù)更大的市場(chǎng)。需要關(guān)注的是，雖然有充足的交通客流，但并不能保證商業(yè)運(yùn)營(yíng)上的成功，企業(yè)不能忽略后期運(yùn)營(yíng)的重要性，必須通過(guò)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、定位、運(yùn)營(yíng)等環(huán)環(huán)相扣，將軌交客流自然導(dǎo)入商業(yè)體。

 來(lái)源：中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)CCAGM

TOD模式的優(yōu)勢(shì)和應(yīng)用場(chǎng)景

贏商獨(dú)家：深扒671個(gè)TOD存量商業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)了這些最新趨勢(shì)！

國(guó)內(nèi)TOD商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

本期作者

雨晴，求真、求是、求索。

來(lái)源丨WIN商業(yè)地產(chǎn)頭條（ID：Dtoutiao）

作者 | 贏商研究中心高級(jí)研究員 雨晴

編輯 | 付慶榮  圖源丨贏商網(wǎng)、項(xiàng)目官方

縱使周期動(dòng)蕩，TOD開(kāi)發(fā)模式一直都是改變城市商業(yè)的關(guān)鍵力量。

據(jù)贏商研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2023年，全國(guó)超20座城市有TOD地塊出讓?zhuān)�常州、重慶和天津三城出臺(tái)了專(zhuān)門(mén)的TOD政策文件。

從曾經(jīng)稀罕的“舶來(lái)物”，到多城爭(zhēng)搶的香饃饃，TOD商業(yè)可見(jiàn)度不斷提升，打法亦從青澀走向成熟。一方面，新玩家?guī)е�更�?qiáng)的場(chǎng)景、品牌與活動(dòng)組合，爭(zhēng)奇斗艷；另一方面，加密的地鐵線(xiàn)、站點(diǎn)，改變了一些原有玩家的競(jìng)爭(zhēng)磁場(chǎng)與定位邏輯，有人笑了，有人哭了。

但成熟背后，亦有整個(gè)TOD行業(yè)的自我修正。搶地的火熱，少有上演，理性為王；開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，以穩(wěn)為主，不見(jiàn)狂熱。

這門(mén)“慢生意”，回到了正常軌道。在此背景下，摸清當(dāng)下TOD商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，提前把握未來(lái)機(jī)會(huì)點(diǎn)，很有必要。

注：

1、TOD即Transit-Oriented-Development，公共交通為導(dǎo)向的綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)；

2、本文涉及的TOD商業(yè)指距離地鐵站點(diǎn)500米范圍內(nèi)的購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨。

1

671個(gè)存量TOD商業(yè)項(xiàng)目

行業(yè)集中度超50%

軌交客流，是衡量城市活力的關(guān)鍵指標(biāo)。

據(jù)交通運(yùn)輸部最新數(shù)據(jù)，2022年，城軌交通客運(yùn)量占公共交通客運(yùn)總量的分擔(dān)比率為45.82%，比重持續(xù)增長(zhǎng)。其中，上海、深圳、廣州、杭州、成都、南京、南寧、南昌、北京、武漢10座城市的軌交占比超過(guò)50%，軌交優(yōu)勢(shì)不斷凸顯。

在這一過(guò)程中，越來(lái)越多的城市將TOD上升為城市戰(zhàn)略，并作為軌道交通可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。城市軌交快速發(fā)展，為城市商業(yè)勃發(fā)提供了優(yōu)渥土壤：

一方面，目前軌交運(yùn)營(yíng)里程最長(zhǎng)的6座城市——上海、北京、廣州、成都、深圳、重慶，均躋身商業(yè)一線(xiàn)城市行列；另一方面，軌交運(yùn)營(yíng)里程TOP20城市，多為商業(yè)準(zhǔn)一線(xiàn)或頭部商業(yè)二線(xiàn)城市。

某種程度上，這意味著，一個(gè)城市商業(yè)的活躍度、成熟度與軌交運(yùn)營(yíng)里程的多少成正比，且二者相輔相成。據(jù)贏商研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年3月底，全國(guó)共有671個(gè)廣義上的TOD商業(yè)項(xiàng)目（地鐵周邊500米的購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨），分布在38座城市。此外，擬開(kāi)業(yè)TOD商業(yè)項(xiàng)目高達(dá)100個(gè)。

拉長(zhǎng)時(shí)間線(xiàn)來(lái)看，TOD商業(yè)的增量規(guī)模在2018年前大致呈向上增長(zhǎng)趨勢(shì)，而后有所下滑，但依然保持在相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)，年增量規(guī)�；�本在200萬(wàn)方以上。至2023年，新開(kāi)業(yè)40個(gè)TOD商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)模超330萬(wàn)方，增量規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)42%。

以2018年為界，TOD商業(yè)規(guī)模從快速增長(zhǎng)到回歸穩(wěn)定供給，與行業(yè)集中度的變化密切相關(guān)，重新向頭部運(yùn)營(yíng)商集中。

這是由于，TOD商業(yè)是一門(mén)壁壘極高的生意。

首先，TOD商業(yè)需要較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期和龐大的資金需求，形成天然的行業(yè)壁壘；

其次，TOD商業(yè)面對(duì)客流集中、地形限制、安全要求等復(fù)雜性，需要企業(yè)具備極強(qiáng)的設(shè)計(jì)能力和豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；

第三，TOD商業(yè)多占據(jù)城市核心區(qū)位，拿地難度更大，尤其在下行周期，這類(lèi)優(yōu)質(zhì)地塊、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)往往集中在頭部企業(yè)手中；

第四，TOD商業(yè)項(xiàng)目多為頭部企業(yè)的成熟產(chǎn)品線(xiàn)。

規(guī)模增長(zhǎng)趨穩(wěn)之外，行至2023年，國(guó)內(nèi)TOD商業(yè)項(xiàng)目在體量、檔次定位上也經(jīng)歷了一些變化：回歸底層邏輯，讓客流集聚與更大體量、更高端的商業(yè)形態(tài)相匹配。

具體看：

項(xiàng)目體量：2018-2022年，TOD商業(yè)項(xiàng)目平均體量?jī)H7.4萬(wàn)平；2023年，這一數(shù)字增長(zhǎng)至8.3，平均體量首次突破8萬(wàn)平。

項(xiàng)目檔次：2023年，大眾化檔次的TOD商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量占比明顯減少，中高檔及高檔項(xiàng)目占比增加。

商業(yè)的本質(zhì)是客流的集聚，而TOD項(xiàng)目是集聚程度最高的形式之一。對(duì)于大體量、高檔次的商業(yè)體來(lái)說(shuō)，需要盡可能擴(kuò)大項(xiàng)目輻射范圍，消除消費(fèi)者的遠(yuǎn)距離移動(dòng)成本，放大虹吸效應(yīng)。

2

TOD商業(yè)裂變

城市商業(yè)格局演變的縮影

轉(zhuǎn)向城市視角，TOD商業(yè)在不同的軌交網(wǎng)線(xiàn)密度和人口流量的城市，客流表現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)一定分化�？傮w來(lái)看，地鐵站點(diǎn)對(duì)一線(xiàn)城市商場(chǎng)的引流作用更大。

具象到四座一線(xiàn)城市，可以更小的顆粒度呈現(xiàn)TOD對(duì)城市商業(yè)格局的影響。

TOD虹吸效應(yīng)，

推動(dòng)城市商圈發(fā)展

人群消費(fèi)場(chǎng)景決定著商圈運(yùn)行的邏輯。細(xì)看北京、廣州，TOD的發(fā)展推動(dòng)著城市商圈演變、生長(zhǎng)與成熟。

在北京，場(chǎng)日均客流常年占據(jù)TOP5的商圈，均位于地鐵站點(diǎn)上蓋。其中，雙井商圈是唯一覆蓋雙站點(diǎn)、三條地鐵線(xiàn)路的商圈，經(jīng)歷了兩次關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：

雙井商圈，始于雙井站。2008年，隨著雙井站上蓋的富力廣場(chǎng)、樂(lè)成中心建成，雙井完成了第一次商業(yè)升級(jí)，雙井商圈初具雛形。

至2017年，位于雙井東的朝陽(yáng)合生匯開(kāi)業(yè)，雙井商圈東擴(kuò)至九龍山站，商業(yè)氛圍更加成熟，成為新一代年輕新中產(chǎn)們的聚集地。

朝陽(yáng)合生匯，位于北京14號(hào)線(xiàn)與7號(hào)線(xiàn)換乘站——九龍山站點(diǎn)上蓋，與雙井站（10號(hào)線(xiàn)與7號(hào)線(xiàn)換乘站）一樣，位于中央商務(wù)區(qū)（CBD）的南部，輻射高端辦公與居住人口。公開(kāi)資料顯示，10號(hào)線(xiàn)與14號(hào)線(xiàn)是北京地鐵線(xiàn)路日均客運(yùn)量排名前六的地鐵線(xiàn)�；�于此，雙井商圈輻射了北京客流量最多的樞紐站點(diǎn)之一。

絕佳地理區(qū)位，疊加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，朝陽(yáng)合生匯已成為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)標(biāo)桿，穩(wěn)居全市購(gòu)物中心客流TOP5，過(guò)去五年在雙井商圈的客流占比由60%提升至70%。

在朝陽(yáng)合生匯加持下，雙井商圈的商業(yè)地位晉升到新的高度，成為一個(gè)典型的“寡占型”商圈（商圈競(jìng)爭(zhēng)度≥2為寡占型商圈。競(jìng)爭(zhēng)度越大，說(shuō)明商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)程度越高，新項(xiàng)目越難加入競(jìng)爭(zhēng)），對(duì)臨近商圈有較強(qiáng)的虹吸效應(yīng)。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，與雙井商圈相鄰的CBD商圈、大郊亭商圈，購(gòu)物中心場(chǎng)日均客流幾乎不到前者一半。

廣州的長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈，落位城市近郊番禺區(qū)，同樣橫跨漢溪長(zhǎng)隆、南村萬(wàn)博兩大樞紐站點(diǎn)，是廣州僅有的六個(gè)市級(jí)商圈之一。

漢溪長(zhǎng)隆站，是長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈的起點(diǎn)，3號(hào)線(xiàn)與7號(hào)線(xiàn)換乘站。一方面，廣州3號(hào)線(xiàn)是廣州最“擠”的地鐵線(xiàn)，2022年度日均客流量139.1萬(wàn)人次，全國(guó)第一，2023年多個(gè)月份日均客流量超200萬(wàn)人次。另一方面，漢溪長(zhǎng)隆接駁長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)，每年吸引大批異地游客。

商圈輻射的南村萬(wàn)博站，為18號(hào)線(xiàn)與7號(hào)線(xiàn)換乘站，位于廣州“第二CBD”萬(wàn)博商務(wù)區(qū)。18號(hào)線(xiàn)首通段2021年開(kāi)通，貫穿廣州市區(qū)與南沙區(qū)，長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈虹吸力東擴(kuò)至南村萬(wàn)博站，進(jìn)一步改善廣州南部客流的流動(dòng)方式。

18號(hào)線(xiàn)開(kāi)通當(dāng)年，可明顯看到，長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈的購(gòu)物中心客流有了一定提升。隨著番禺天河城、四海城等項(xiàng)目逐漸步入成熟期，以及新入市的時(shí)代·芳華里CR8等購(gòu)物中心，長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈的虹吸效應(yīng)進(jìn)一步提升。未來(lái)商圈內(nèi)還有多個(gè)商場(chǎng)入市，TOD的客流集聚優(yōu)勢(shì)將持續(xù)釋放。

TOD輻射作用，

催生跨城消費(fèi)新潮

近年來(lái)，在TOD模式的推動(dòng)下，深圳和上海涌現(xiàn)跨城消費(fèi)新潮。

在深圳，深港融合消費(fèi)大流行。一方面，內(nèi)地商品價(jià)廉物美、服務(wù)優(yōu)質(zhì)，疊加港元匯率優(yōu)勢(shì)等影響因素，港人內(nèi)地消費(fèi)頗具性?xún)r(jià)比；另一方面，便利的交通方式，也是重要利好因素。

“港車(chē)北上”“澳車(chē)北上”政策正式實(shí)施，符合條件的港澳機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)主在預(yù)約通關(guān)獲準(zhǔn)后，就可以駕車(chē)駛?cè)雰?nèi)地。當(dāng)然，駕車(chē)之外，深港兩地的公共交通同樣無(wú)縫對(duì)接——7個(gè)陸路口岸、2個(gè)客運(yùn)海港口岸及1個(gè)高鐵口岸互聯(lián)互通，羅湖、福田口岸在深港兩側(cè)均有地鐵直接聯(lián)通。

交通出行的便捷性，弱化了地理邊界，擴(kuò)大港澳居民消費(fèi)范圍。消費(fèi)端看，利好深圳等接壤城市，促成頻繁的異地消費(fèi)。有數(shù)據(jù)顯示，2023年北上港人總數(shù)超5334萬(wàn)人次，平均每人7.2次。而深圳往往是“北上”港人的首選地，社交平臺(tái)也出現(xiàn)了許多“北上深圳攻略”相關(guān)帖子。

位居羅湖、福田等臨近口岸區(qū)域的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，多為直接與地鐵口相連的TOD商業(yè)，港客消費(fèi)明顯大增。

數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)，深業(yè)上城香港消費(fèi)者客流量上漲了40%；深圳金光華廣場(chǎng)自全面恢復(fù)通關(guān)后，商場(chǎng)的客流量新增了30%，新增客流幾乎全為香港客人。

軌交利好，帶來(lái)的跨城消費(fèi)浪潮，在上海同樣演繹得不錯(cuò)。上海虹橋樞紐，由虹橋火車(chē)站+虹橋機(jī)場(chǎng)組成，位于上海地鐵2號(hào)線(xiàn)、10號(hào)線(xiàn)、17號(hào)線(xiàn)交匯處，是天然的流量入口。

站點(diǎn)上蓋的虹橋商務(wù)區(qū)商圈，高鐵TOD特征明顯，近22%為異地客群，期內(nèi)各大商場(chǎng)搶客激烈。

上海虹橋站旁的虹橋天地2015年12月開(kāi)業(yè)，是上海首個(gè)高鐵TOD綜合體，商場(chǎng)部分2023年日均客流量超9.5萬(wàn)人，其中異地客群占比19%，本地客群中超六成來(lái)自10公里外的區(qū)域。

客群輻射范圍如此之廣，如何“留下”旅客、轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者，成為虹橋天地的難點(diǎn)。對(duì)此，項(xiàng)目積極調(diào)改，提升餐飲、兒童親子等“場(chǎng)景型”業(yè)態(tài)比例，延長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)間，同時(shí)汰換零售品牌。2023年以來(lái)，虹橋天地共調(diào)改了71家門(mén)店，各類(lèi)首店約20家，業(yè)態(tài)調(diào)性愈加潮流年輕化：

全國(guó)首店：CASUCA隨性家具、lululemon全國(guó)首個(gè)男裝快閃空間、蟹仙九雅、煙火長(zhǎng)安、SELVA森林海灘·拉丁餐廳&Bar、素葭、壹一無(wú)二茶空間、只二透明倉(cāng)、3PLUSC、HUO

城市首店：INLOVE KTV、多抓魚(yú)二手服裝快閃店、WENMO文墨、indicia&、左右藝術(shù)超市、泰享受、HYUNDAI N Space+

此外，隨著越來(lái)越多跨城地鐵和城軌的誕生，上海的客流將由“同城跨區(qū)”轉(zhuǎn)向“跨城”流動(dòng)。

近年來(lái)滬蘇地鐵正式“牽手”、市域鐵路嘉閔線(xiàn)建設(shè)迎來(lái)新突破，待上海11號(hào)線(xiàn)昆山花橋站TOD項(xiàng)目中駿世界城，以及嘉閔線(xiàn)（太倉(cāng)延伸段）TOD項(xiàng)目龍湖時(shí)代天街入市后，上海遠(yuǎn)郊商業(yè)將迎來(lái)跨城競(jìng)合的新局面。

值得關(guān)注的是，上海嘉定、寶山、金山、青浦等遠(yuǎn)郊區(qū)的購(gòu)物中心，如何吸引周邊昆山、太倉(cāng)、平湖、嘉定、南通的跨城客流，也值得期待。

3

向下扎根、向上生長(zhǎng)

以供給帶動(dòng)需求

成都和重慶，是一線(xiàn)城市之外全國(guó)軌道交通發(fā)展最迅速的城市，TOD商業(yè)正蓬勃向上。

成都，國(guó)內(nèi)第一個(gè)提出打造TOD之城概念的城市。截至去年3月底，成都積極推進(jìn)39個(gè)市區(qū)兩級(jí)TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)，總投資將達(dá)3832.71億元以上，已完成投資846.05億元。

數(shù)據(jù)背后，是成都日益完善的軌交網(wǎng)絡(luò)以及軌交產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力支撐。2020年12月，成都地鐵“五線(xiàn)齊發(fā)”，以558公里的軌道交通線(xiàn)網(wǎng)規(guī)模躍升全國(guó)城市軌道交通“第四城”。2023年，成都軌交客運(yùn)量超21億人次。

重慶亦如此。山城重慶，特殊的地形對(duì)發(fā)展TOD模式有天然需求。2023年，重慶軌道交通建設(shè)跨越500公里大關(guān)，軌道交通占公共交通出行分擔(dān)率達(dá)52%，全面進(jìn)入軌交時(shí)代。隨之而來(lái)的是，重慶TOD項(xiàng)目推進(jìn)“加速度”：在已完成出讓的12個(gè)項(xiàng)目中，有5個(gè)項(xiàng)目已順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)工，二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資約70.48億元。

人流集聚而來(lái)的，是城市線(xiàn)下實(shí)體商業(yè)的全面綻放。

2020年以來(lái)，成都、重慶分別開(kāi)業(yè)53座、49座購(gòu)物中心，增量排名全國(guó)第四、五位，僅次于上海、深圳及廣州，是名副其實(shí)的“商業(yè)一線(xiàn)城市”。其中，地鐵上蓋的購(gòu)物中心占比均在兩成以上。

成都、重慶TOD商業(yè)發(fā)展駛?cè)氚l(fā)展快車(chē)道，除卻“天時(shí)”，更靠“人和”。

成都：政府出手、國(guó)資入場(chǎng)，

自上而下的TOD造城

TOD綜合開(kāi)發(fā)，是成都建設(shè)公園城市示范區(qū)不可或缺的重要抓手。自2018年首次將TOD納入核心戰(zhàn)略以來(lái)，成都從頂層設(shè)計(jì)層面改變城市傳統(tǒng)的發(fā)展模式，形成“1+3+N”TOD開(kāi)發(fā)全周期政策體系。

根據(jù)規(guī)劃，成都實(shí)施2035年軌道交通線(xiàn)網(wǎng)規(guī)劃中695個(gè)站點(diǎn)和90個(gè)車(chē)輛基地的TOD綜合開(kāi)發(fā)。其中，雙鳳橋站、梓潼宮站等14個(gè)示范項(xiàng)目正逐步呈現(xiàn)。

細(xì)數(shù)參與其中的企業(yè)，國(guó)資頻現(xiàn)。特別是成都軌道交通集團(tuán)，近五年參與多個(gè)TOD商業(yè)的拿地開(kāi)發(fā)，或是獨(dú)立拿地，或是與龍頭企業(yè)合作。

政府出手、國(guó)資入場(chǎng)，成都開(kāi)啟了一項(xiàng)自上而下的TOD造城運(yùn)動(dòng)�，F(xiàn)如今，TOD已成為一種生活方式，融入成都人生活的方方面面。

重慶：頭部企業(yè)與城市TOD共進(jìn)

重慶又名山城，地形崎嶇，山多坡陡，呈多中心組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)，是TOD的最佳試驗(yàn)場(chǎng)。

不少企業(yè)加碼TOD商業(yè)開(kāi)發(fā)，多見(jiàn)龍湖身影。據(jù)2022年發(fā)布的《龍湖TOD能力報(bào)告》白皮書(shū)，龍湖已開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備約80個(gè)TOD項(xiàng)目，而重慶是龍湖TOD的主戰(zhàn)場(chǎng)。

回溯歷史，龍湖在重慶的TOD開(kāi)發(fā)歷程，也是城市TOD商業(yè)模式的發(fā)展脈絡(luò)：

重慶北城天街：2003年開(kāi)業(yè)，依托城市輕軌線(xiàn)開(kāi)發(fā)，對(duì)TOD模式的初步探索

重慶時(shí)代天街：2012年一期（A、B館）開(kāi)業(yè)，龍湖首個(gè)真正意義上的TOD項(xiàng)目，推動(dòng)區(qū)域升級(jí)

重慶金沙天街：2020年開(kāi)業(yè)，最高階TOD項(xiàng)目，全國(guó)首個(gè)高鐵商圈TOD

龍湖自2003年開(kāi)始探路“初代TOD”。龍湖的第一座購(gòu)物中心，重慶北城天街就帶有TOD光環(huán)——依托城市輕軌線(xiàn)開(kāi)發(fā)。此后龍湖一直圍繞TOD開(kāi)發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)，是TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)域領(lǐng)航者般的存在。

小至地鐵上蓋、鄰里中心，到城市商圈、城市樞紐，再到TOD新城，靠著過(guò)往多個(gè)王牌項(xiàng)目出圈，龍湖已然形成了一整套成熟、相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的TOD項(xiàng)目打法。

20年時(shí)間，龍湖在重慶落地15個(gè)TOD項(xiàng)目，它們以不同的方式賦能山城，以TOD為錨點(diǎn)帶動(dòng)這座“軌道上的城市”突圍。

向下扎根、向上生長(zhǎng)，以供給帶動(dòng)需求，在成渝地區(qū)的TOD商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展中可得到印證。對(duì)于行業(yè)亦是如此：很多時(shí)候，缺口出在了供給側(cè)。有些需求是存在的，但沒(méi)有得到充分滿(mǎn)足；有些需求暫時(shí)還看不到，是因?yàn)樗�還沒(méi)有被激發(fā)出來(lái)。

贏商獨(dú)家：深扒671個(gè)TOD存量商業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)了這些最新趨勢(shì)！

關(guān)注

 

 

 

國(guó)內(nèi)TOD商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

 

本期作者

雨晴，求真、求是、求索。

來(lái)源丨WIN商業(yè)地產(chǎn)頭條（ID：Dtoutiao）

作者 | 贏商研究中心高級(jí)研究員 雨晴

編輯 | 付慶榮  圖源丨贏商網(wǎng)、項(xiàng)目官方

 

縱使周期動(dòng)蕩，TOD開(kāi)發(fā)模式一直都是改變城市商業(yè)的關(guān)鍵力量。

據(jù)贏商研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2023年，全國(guó)超20座城市有TOD地塊出讓?zhuān)�常州、重慶和天津三城出臺(tái)了專(zhuān)門(mén)的TOD政策文件。

從曾經(jīng)稀罕的“舶來(lái)物”，到多城爭(zhēng)搶的香饃饃，TOD商業(yè)可見(jiàn)度不斷提升，打法亦從青澀走向成熟。一方面，新玩家?guī)е�更�?qiáng)的場(chǎng)景、品牌與活動(dòng)組合，爭(zhēng)奇斗艷；另一方面，加密的地鐵線(xiàn)、站點(diǎn)，改變了一些原有玩家的競(jìng)爭(zhēng)磁場(chǎng)與定位邏輯，有人笑了，有人哭了。

但成熟背后，亦有整個(gè)TOD行業(yè)的自我修正。搶地的火熱，少有上演，理性為王；開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，以穩(wěn)為主，不見(jiàn)狂熱。

這門(mén)“慢生意”，回到了正常軌道。在此背景下，摸清當(dāng)下TOD商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，提前把握未來(lái)機(jī)會(huì)點(diǎn)，很有必要。

注：

1、TOD即Transit-Oriented-Development，公共交通為導(dǎo)向的綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)；

2、本文涉及的TOD商業(yè)指距離地鐵站點(diǎn)500米范圍內(nèi)的購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨。

 

1

 

671個(gè)存量TOD商業(yè)項(xiàng)目

行業(yè)集中度超50%

軌交客流，是衡量城市活力的關(guān)鍵指標(biāo)。

據(jù)交通運(yùn)輸部最新數(shù)據(jù)，2022年，城軌交通客運(yùn)量占公共交通客運(yùn)總量的分擔(dān)比率為45.82%，比重持續(xù)增長(zhǎng)。其中，上海、深圳、廣州、杭州、成都、南京、南寧、南昌、北京、武漢10座城市的軌交占比超過(guò)50%，軌交優(yōu)勢(shì)不斷凸顯。

 

在這一過(guò)程中，越來(lái)越多的城市將TOD上升為城市戰(zhàn)略，并作為軌道交通可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。城市軌交快速發(fā)展，為城市商業(yè)勃發(fā)提供了優(yōu)渥土壤：

一方面，目前軌交運(yùn)營(yíng)里程最長(zhǎng)的6座城市——上海、北京、廣州、成都、深圳、重慶，均躋身商業(yè)一線(xiàn)城市行列；另一方面，軌交運(yùn)營(yíng)里程TOP20城市，多為商業(yè)準(zhǔn)一線(xiàn)或頭部商業(yè)二線(xiàn)城市。

 

某種程度上，這意味著，一個(gè)城市商業(yè)的活躍度、成熟度與軌交運(yùn)營(yíng)里程的多少成正比，且二者相輔相成。據(jù)贏商研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年3月底，全國(guó)共有671個(gè)廣義上的TOD商業(yè)項(xiàng)目（地鐵周邊500米的購(gòu)物中心、獨(dú)立百貨），分布在38座城市。此外，擬開(kāi)業(yè)TOD商業(yè)項(xiàng)目高達(dá)100個(gè)。

拉長(zhǎng)時(shí)間線(xiàn)來(lái)看，TOD商業(yè)的增量規(guī)模在2018年前大致呈向上增長(zhǎng)趨勢(shì)，而后有所下滑，但依然保持在相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)，年增量規(guī)模基本在200萬(wàn)方以上。至2023年，新開(kāi)業(yè)40個(gè)TOD商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)模超330萬(wàn)方，增量規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)42%。

 

以2018年為界，TOD商業(yè)規(guī)模從快速增長(zhǎng)到回歸穩(wěn)定供給，與行業(yè)集中度的變化密切相關(guān)，重新向頭部運(yùn)營(yíng)商集中。

 

這是由于，TOD商業(yè)是一門(mén)壁壘極高的生意。

首先，TOD商業(yè)需要較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期和龐大的資金需求，形成天然的行業(yè)壁壘；

其次，TOD商業(yè)面對(duì)客流集中、地形限制、安全要求等復(fù)雜性，需要企業(yè)具備極強(qiáng)的設(shè)計(jì)能力和豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；

 

第三，TOD商業(yè)多占據(jù)城市核心區(qū)位，拿地難度更大，尤其在下行周期，這類(lèi)優(yōu)質(zhì)地塊、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)往往集中在頭部企業(yè)手中；

 

第四，TOD商業(yè)項(xiàng)目多為頭部企業(yè)的成熟產(chǎn)品線(xiàn)。

 

規(guī)模增長(zhǎng)趨穩(wěn)之外，行至2023年，國(guó)內(nèi)TOD商業(yè)項(xiàng)目在體量、檔次定位上也經(jīng)歷了一些變化：回歸底層邏輯，讓客流集聚與更大體量、更高端的商業(yè)形態(tài)相匹配。

具體看：

• 項(xiàng)目體量：2018-2022年，TOD商業(yè)項(xiàng)目平均體量?jī)H7.4萬(wàn)平；2023年，這一數(shù)字增長(zhǎng)至8.3，平均體量首次突破8萬(wàn)平。

• 項(xiàng)目檔次：2023年，大眾化檔次的TOD商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量占比明顯減少，中高檔及高檔項(xiàng)目占比增加。

 

 

商業(yè)的本質(zhì)是客流的集聚，而TOD項(xiàng)目是集聚程度最高的形式之一。對(duì)于大體量、高檔次的商業(yè)體來(lái)說(shuō)，需要盡可能擴(kuò)大項(xiàng)目輻射范圍，消除消費(fèi)者的遠(yuǎn)距離移動(dòng)成本，放大虹吸效應(yīng)。

 

2

 

TOD商業(yè)裂變

城市商業(yè)格局演變的縮影

轉(zhuǎn)向城市視角，TOD商業(yè)在不同的軌交網(wǎng)線(xiàn)密度和人口流量的城市，客流表現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)一定分化�？傮w來(lái)看，地鐵站點(diǎn)對(duì)一線(xiàn)城市商場(chǎng)的引流作用更大。

 

具象到四座一線(xiàn)城市，可以更小的顆粒度呈現(xiàn)TOD對(duì)城市商業(yè)格局的影響。

 

TOD虹吸效應(yīng)，

推動(dòng)城市商圈發(fā)展

人群消費(fèi)場(chǎng)景決定著商圈運(yùn)行的邏輯。細(xì)看北京、廣州，TOD的發(fā)展推動(dòng)著城市商圈演變、生長(zhǎng)與成熟。

 

在北京，場(chǎng)日均客流常年占據(jù)TOP5的商圈，均位于地鐵站點(diǎn)上蓋。其中，雙井商圈是唯一覆蓋雙站點(diǎn)、三條地鐵線(xiàn)路的商圈，經(jīng)歷了兩次關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：

 

• 雙井商圈，始于雙井站。2008年，隨著雙井站上蓋的富力廣場(chǎng)、樂(lè)成中心建成，雙井完成了第一次商業(yè)升級(jí)，雙井商圈初具雛形。

 

• 至2017年，位于雙井東的朝陽(yáng)合生匯開(kāi)業(yè)，雙井商圈東擴(kuò)至九龍山站，商業(yè)氛圍更加成熟，成為新一代年輕新中產(chǎn)們的聚集地。

 

朝陽(yáng)合生匯，位于北京14號(hào)線(xiàn)與7號(hào)線(xiàn)換乘站——九龍山站點(diǎn)上蓋，與雙井站（10號(hào)線(xiàn)與7號(hào)線(xiàn)換乘站）一樣，位于中央商務(wù)區(qū)（CBD）的南部，輻射高端辦公與居住人口。公開(kāi)資料顯示，10號(hào)線(xiàn)與14號(hào)線(xiàn)是北京地鐵線(xiàn)路日均客運(yùn)量排名前六的地鐵線(xiàn)。基于此，雙井商圈輻射了北京客流量最多的樞紐站點(diǎn)之一。

 

絕佳地理區(qū)位，疊加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，朝陽(yáng)合生匯已成為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)標(biāo)桿，穩(wěn)居全市購(gòu)物中心客流TOP5，過(guò)去五年在雙井商圈的客流占比由60%提升至70%。

 

在朝陽(yáng)合生匯加持下，雙井商圈的商業(yè)地位晉升到新的高度，成為一個(gè)典型的“寡占型”商圈（商圈競(jìng)爭(zhēng)度≥2為寡占型商圈。競(jìng)爭(zhēng)度越大，說(shuō)明商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)程度越高，新項(xiàng)目越難加入競(jìng)爭(zhēng)），對(duì)臨近商圈有較強(qiáng)的虹吸效應(yīng)。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，與雙井商圈相鄰的CBD商圈、大郊亭商圈，購(gòu)物中心場(chǎng)日均客流幾乎不到前者一半。

 

廣州的長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈，落位城市近郊番禺區(qū)，同樣橫跨漢溪長(zhǎng)隆、南村萬(wàn)博兩大樞紐站點(diǎn)，是廣州僅有的六個(gè)市級(jí)商圈之一。

 

漢溪長(zhǎng)隆站，是長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈的起點(diǎn)，3號(hào)線(xiàn)與7號(hào)線(xiàn)換乘站。一方面，廣州3號(hào)線(xiàn)是廣州最“擠”的地鐵線(xiàn)，2022年度日均客流量139.1萬(wàn)人次，全國(guó)第一，2023年多個(gè)月份日均客流量超200萬(wàn)人次。另一方面，漢溪長(zhǎng)隆接駁長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)，每年吸引大批異地游客。

 

商圈輻射的南村萬(wàn)博站，為18號(hào)線(xiàn)與7號(hào)線(xiàn)換乘站，位于廣州“第二CBD”萬(wàn)博商務(wù)區(qū)。18號(hào)線(xiàn)首通段2021年開(kāi)通，貫穿廣州市區(qū)與南沙區(qū)，長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈虹吸力東擴(kuò)至南村萬(wàn)博站，進(jìn)一步改善廣州南部客流的流動(dòng)方式。

 

18號(hào)線(xiàn)開(kāi)通當(dāng)年，可明顯看到，長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈的購(gòu)物中心客流有了一定提升。隨著番禺天河城、四海城等項(xiàng)目逐漸步入成熟期，以及新入市的時(shí)代·芳華里CR8等購(gòu)物中心，長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈的虹吸效應(yīng)進(jìn)一步提升。未來(lái)商圈內(nèi)還有多個(gè)商場(chǎng)入市，TOD的客流集聚優(yōu)勢(shì)將持續(xù)釋放。

 

 

 

TOD輻射作用，

催生跨城消費(fèi)新潮

近年來(lái)，在TOD模式的推動(dòng)下，深圳和上海涌現(xiàn)跨城消費(fèi)新潮。

 

在深圳，深港融合消費(fèi)大流行。一方面，內(nèi)地商品價(jià)廉物美、服務(wù)優(yōu)質(zhì)，疊加港元匯率優(yōu)勢(shì)等影響因素，港人內(nèi)地消費(fèi)頗具性?xún)r(jià)比；另一方面，便利的交通方式，也是重要利好因素。

 

“港車(chē)北上”“澳車(chē)北上”政策正式實(shí)施，符合條件的港澳機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)主在預(yù)約通關(guān)獲準(zhǔn)后，就可以駕車(chē)駛?cè)雰?nèi)地。當(dāng)然，駕車(chē)之外，深港兩地的公共交通同樣無(wú)縫對(duì)接——7個(gè)陸路口岸、2個(gè)客運(yùn)海港口岸及1個(gè)高鐵口岸互聯(lián)互通，羅湖、福田口岸在深港兩側(cè)均有地鐵直接聯(lián)通。

 

交通出行的便捷性，弱化了地理邊界，擴(kuò)大港澳居民消費(fèi)范圍。消費(fèi)端看，利好深圳等接壤城市，促成頻繁的異地消費(fèi)。有數(shù)據(jù)顯示，2023年北上港人總數(shù)超5334萬(wàn)人次，平均每人7.2次。而深圳往往是“北上”港人的首選地，社交平臺(tái)也出現(xiàn)了許多“北上深圳攻略”相關(guān)帖子。

 

位居羅湖、福田等臨近口岸區(qū)域的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，多為直接與地鐵口相連的TOD商業(yè)，港客消費(fèi)明顯大增。

 

數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)，深業(yè)上城香港消費(fèi)者客流量上漲了40%；深圳金光華廣場(chǎng)自全面恢復(fù)通關(guān)后，商場(chǎng)的客流量新增了30%，新增客流幾乎全為香港客人。

 

軌交利好，帶來(lái)的跨城消費(fèi)浪潮，在上海同樣演繹得不錯(cuò)。上海虹橋樞紐，由虹橋火車(chē)站+虹橋機(jī)場(chǎng)組成，位于上海地鐵2號(hào)線(xiàn)、10號(hào)線(xiàn)、17號(hào)線(xiàn)交匯處，是天然的流量入口。

 

站點(diǎn)上蓋的虹橋商務(wù)區(qū)商圈，高鐵TOD特征明顯，近22%為異地客群，期內(nèi)各大商場(chǎng)搶客激烈。

 

上海虹橋站旁的虹橋天地2015年12月開(kāi)業(yè)，是上海首個(gè)高鐵TOD綜合體，商場(chǎng)部分2023年日均客流量超9.5萬(wàn)人，其中異地客群占比19%，本地客群中超六成來(lái)自10公里外的區(qū)域。

 

客群輻射范圍如此之廣，如何“留下”旅客、轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者，成為虹橋天地的難點(diǎn)。對(duì)此，項(xiàng)目積極調(diào)改，提升餐飲、兒童親子等“場(chǎng)景型”業(yè)態(tài)比例，延長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)間，同時(shí)汰換零售品牌。2023年以來(lái)，虹橋天地共調(diào)改了71家門(mén)店，各類(lèi)首店約20家，業(yè)態(tài)調(diào)性愈加潮流年輕化：

 

• 全國(guó)首店：CASUCA隨性家具、lululemon全國(guó)首個(gè)男裝快閃空間、蟹仙九雅、煙火長(zhǎng)安、SELVA森林海灘·拉丁餐廳&Bar、素葭、壹一無(wú)二茶空間、只二透明倉(cāng)、3PLUSC、HUO

 

• 城市首店：INLOVE KTV、多抓魚(yú)二手服裝快閃店、WENMO文墨、indicia&、左右藝術(shù)超市、泰享受、HYUNDAI N Space+

 

◎虹橋天地 圖源：贏商云智庫(kù)

 

此外，隨著越來(lái)越多跨城地鐵和城軌的誕生，上海的客流將由“同城跨區(qū)”轉(zhuǎn)向“跨城”流動(dòng)。

 

近年來(lái)滬蘇地鐵正式“牽手”、市域鐵路嘉閔線(xiàn)建設(shè)迎來(lái)新突破，待上海11號(hào)線(xiàn)昆山花橋站TOD項(xiàng)目中駿世界城，以及嘉閔線(xiàn)（太倉(cāng)延伸段）TOD項(xiàng)目龍湖時(shí)代天街入市后，上海遠(yuǎn)郊商業(yè)將迎來(lái)跨城競(jìng)合的新局面。

 

值得關(guān)注的是，上海嘉定、寶山、金山、青浦等遠(yuǎn)郊區(qū)的購(gòu)物中心，如何吸引周邊昆山、太倉(cāng)、平湖、嘉定、南通的跨城客流，也值得期待。

 

3

 

向下扎根、向上生長(zhǎng)

以供給帶動(dòng)需求

成都和重慶，是一線(xiàn)城市之外全國(guó)軌道交通發(fā)展最迅速的城市，TOD商業(yè)正蓬勃向上。

 

成都，國(guó)內(nèi)第一個(gè)提出打造TOD之城概念的城市。截至去年3月底，成都積極推進(jìn)39個(gè)市區(qū)兩級(jí)TOD綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)，總投資將達(dá)3832.71億元以上，已完成投資846.05億元。

 

數(shù)據(jù)背后，是成都日益完善的軌交網(wǎng)絡(luò)以及軌交產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力支撐。2020年12月，成都地鐵“五線(xiàn)齊發(fā)”，以558公里的軌道交通線(xiàn)網(wǎng)規(guī)模躍升全國(guó)城市軌道交通“第四城”。2023年，成都軌交客運(yùn)量超21億人次。

 

重慶亦如此。山城重慶，特殊的地形對(duì)發(fā)展TOD模式有天然需求。2023年，重慶軌道交通建設(shè)跨越500公里大關(guān)，軌道交通占公共交通出行分擔(dān)率達(dá)52%，全面進(jìn)入軌交時(shí)代。隨之而來(lái)的是，重慶TOD項(xiàng)目推進(jìn)“加速度”：在已完成出讓的12個(gè)項(xiàng)目中，有5個(gè)項(xiàng)目已順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)工，二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資約70.48億元。

 

人流集聚而來(lái)的，是城市線(xiàn)下實(shí)體商業(yè)的全面綻放。

 

2020年以來(lái)，成都、重慶分別開(kāi)業(yè)53座、49座購(gòu)物中心，增量排名全國(guó)第四、五位，僅次于上海、深圳及廣州，是名副其實(shí)的“商業(yè)一線(xiàn)城市”。其中，地鐵上蓋的購(gòu)物中心占比均在兩成以上。

 

成都、重慶TOD商業(yè)發(fā)展駛?cè)氚l(fā)展快車(chē)道，除卻“天時(shí)”，更靠“人和”。

 

成都：政府出手、國(guó)資入場(chǎng)，

自上而下的TOD造城

TOD綜合開(kāi)發(fā)，是成都建設(shè)公園城市示范區(qū)不可或缺的重要抓手。自2018年首次將TOD納入核心戰(zhàn)略以來(lái)，成都從頂層設(shè)計(jì)層面改變城市傳統(tǒng)的發(fā)展模式，形成“1+3+N”TOD開(kāi)發(fā)全周期政策體系。

 

根據(jù)規(guī)劃，成都實(shí)施2035年軌道交通線(xiàn)網(wǎng)規(guī)劃中695個(gè)站點(diǎn)和90個(gè)車(chē)輛基地的TOD綜合開(kāi)發(fā)。其中，雙鳳橋站、梓潼宮站等14個(gè)示范項(xiàng)目正逐步呈現(xiàn)。

◎雙鳳橋站TOD即將迎來(lái)成都第三家山姆會(huì)員店——成都武侯店 圖源：天府巴蜀公眾號(hào)

 

細(xì)數(shù)參與其中的企業(yè)，國(guó)資頻現(xiàn)。特別是成都軌道交通集團(tuán)，近五年參與多個(gè)TOD商業(yè)的拿地開(kāi)發(fā)，或是獨(dú)立拿地，或是與龍頭企業(yè)合作。

 

政府出手、國(guó)資入場(chǎng)，成都開(kāi)啟了一項(xiàng)自上而下的TOD造城運(yùn)動(dòng)�，F(xiàn)如今，TOD已成為一種生活方式，融入成都人生活的方方面面。

 

重慶：頭部企業(yè)與城市TOD共進(jìn)

重慶又名山城，地形崎嶇，山多坡陡，呈多中心組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)，是TOD的最佳試驗(yàn)場(chǎng)。

 

不少企業(yè)加碼TOD商業(yè)開(kāi)發(fā)，多見(jiàn)龍湖身影。據(jù)2022年發(fā)布的《龍湖TOD能力報(bào)告》白皮書(shū)，龍湖已開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備約80個(gè)TOD項(xiàng)目，而重慶是龍湖TOD的主戰(zhàn)場(chǎng)。

 

回溯歷史，龍湖在重慶的TOD開(kāi)發(fā)歷程，也是城市TOD商業(yè)模式的發(fā)展脈絡(luò)：

 

• 重慶北城天街：2003年開(kāi)業(yè)，依托城市輕軌線(xiàn)開(kāi)發(fā)，對(duì)TOD模式的初步探索

 

• 重慶時(shí)代天街：2012年一期（A、B館）開(kāi)業(yè)，龍湖首個(gè)真正意義上的TOD項(xiàng)目，推動(dòng)區(qū)域升級(jí)

 

• 重慶金沙天街：2020年開(kāi)業(yè)，最高階TOD項(xiàng)目，全國(guó)首個(gè)高鐵商圈TOD

 

龍湖自2003年開(kāi)始探路“初代TOD”。龍湖的第一座購(gòu)物中心，重慶北城天街就帶有TOD光環(huán)——依托城市輕軌線(xiàn)開(kāi)發(fā)。此后龍湖一直圍繞TOD開(kāi)發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)，是TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)域領(lǐng)航者般的存在。

 

小至地鐵上蓋、鄰里中心，到城市商圈、城市樞紐，再到TOD新城，靠著過(guò)往多個(gè)王牌項(xiàng)目出圈，龍湖已然形成了一整套成熟、相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的TOD項(xiàng)目打法。

 

20年時(shí)間，龍湖在重慶落地15個(gè)TOD項(xiàng)目，它們以不同的方式賦能山城，以TOD為錨點(diǎn)帶動(dòng)這座“軌道上的城市”突圍。

 

向下扎根、向上生長(zhǎng)，以供給帶動(dòng)需求，在成渝地區(qū)的TOD商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展中可得到印證。對(duì)于行業(yè)亦是如此：很多時(shí)候，缺口出在了供給側(cè)。有些需求是存在的，但沒(méi)有得到充分滿(mǎn)足；有些需求暫時(shí)還看不到，是因?yàn)樗�還沒(méi)有被激發(fā)出來(lái)。

附1：中國(guó)給水排水2025年污水處理廠(chǎng)提標(biāo)改造（污水處理提質(zhì)增效）高級(jí)研討會(huì)(第九屆)邀請(qǐng)函暨征稿啟事

同期召開(kāi)中國(guó)給水排水2025年排水管網(wǎng)大會(huì)

（水環(huán)境綜合治理）

同期召開(kāi)中國(guó)給水排水 2025年污水資源化利用

（再生水利用）大會(huì)/園區(qū)污水提標(biāo)及資源化利用大會(huì)

 中國(guó)給水排水2025年大會(huì)技術(shù)報(bào)告邀請(qǐng)

歡迎來(lái)自部委行業(yè)管理單位、高校、科研機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)院所、工程總承包（EPC）公司、水務(wù)集團(tuán)、水務(wù)（排水）管理、污泥處理處置及資源化利用、工業(yè)（園區(qū)）污水與污泥處理、固廢處理及資源化利用、垃圾滲濾液處理、污水處理廠(chǎng)、水環(huán)境綜合治理、黑臭水體治理、智慧水務(wù)、低碳水務(wù)、綠色水務(wù)、水務(wù)+AI、工業(yè)企業(yè)的水處理技術(shù)/管理專(zhuān)家等申請(qǐng)發(fā)言，作與會(huì)議主題相關(guān)的優(yōu)秀報(bào)告。（王領(lǐng)全13752275003 主辦、協(xié)辦、報(bào)告等） 

報(bào)告題目：工業(yè)廢水并入城鎮(zhèn)污水管網(wǎng)的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策建議
報(bào)告人：全國(guó)政協(xié)常委，四川大學(xué)制革清潔技術(shù)國(guó)家工程實(shí)驗(yàn)室主任，中國(guó)工程院院士 石碧  教授

報(bào)告題目：地下管網(wǎng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展  
報(bào)告人：全國(guó)政協(xié)委員，中山大學(xué)土木工程學(xué)院院長(zhǎng)，中國(guó)工程院院士 王復(fù)明  教授  

報(bào)告題目：加快供排凈治一體化改革  
報(bào)告人：全國(guó)政協(xié)委員，中國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)研究院有限公司巡視員、總工程師 馮遠(yuǎn)  教授級(jí)高工 

  

附:2：中國(guó)給水排水2025年城鎮(zhèn)污泥處理處置技術(shù)與應(yīng)用高級(jí)研討會(huì)（第十六屆）征稿啟事暨邀請(qǐng)函 （同期召開(kāi)固廢大會(huì)、工業(yè)污泥大會(huì)、滲濾液大會(huì)、高濃度難降解工業(yè)廢水處理大會(huì)）

共創(chuàng)、共生、共贏--鼎力打造中國(guó)污泥處理處置核心品牌生態(tài)圈

 中國(guó)給水排水2025年大會(huì)技術(shù)報(bào)告邀請(qǐng)

歡迎來(lái)自部委行業(yè)管理單位、高校、科研機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)院所、工程總承包（EPC）公司、水務(wù)集團(tuán)、水務(wù)（排水）管理、污泥處理處置及資源化利用、工業(yè)（園區(qū)）污水與污泥處理、固廢處理及資源化利用、垃圾滲濾液處理、污水處理廠(chǎng)、水環(huán)境綜合治理、黑臭水體治理、智慧水務(wù)、低碳水務(wù)、綠色水務(wù)、水務(wù)+AI、工業(yè)企業(yè)的水處理技術(shù)/管理專(zhuān)家等申請(qǐng)發(fā)言，作與會(huì)議主題相關(guān)的優(yōu)秀報(bào)告。（王領(lǐng)全13752275003 主辦、協(xié)辦、報(bào)告等）

 

 

(掃碼二維碼，可快速報(bào)名 上海水業(yè)嘉年華)